La Conformità Urbanistica e Catastale di un immobile: come orientarsi per evitare errori

 

Quando si parla di compravendita immobiliare, due parole che sentirai spesso ripetere sono "conformità urbanistica" e "conformità catastale". Ma cosa significano esattamente e perché sono così importanti? Vediamo insieme come orientarsi per evitare errori e spiacevoli sorprese.

Cosa si Intende per Conformità Urbanistica?

La conformità urbanistica di un immobile riguarda il rispetto delle normative edilizie in vigore al momento della costruzione o delle successive modifiche. In sostanza, significa che l'immobile è stato costruito o ristrutturato secondo quanto previsto dai permessi edilizi rilasciati dal Comune dove è ubicato.

Perché è Importante?

Per la vendita o l'acquisto di un Immobile, la conformità urbanistica è fondamentale ed obbligatoria. Se un immobile presenta irregolarità urbanistiche, potrebbe non essere possibile vendere o potrebbe esserci bisogno di una regolarizzazione, che può essere costosa e complicata.

Per ottenere un mutuo bancario: Le banche richiedono la conformità urbanistica per concedere un mutuo, poiché rappresenta una garanzia sul valore dell’immobile.

Eventuali Sanzioni: Un immobile non conforme può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, anche la demolizione delle parti non conformi.

Cosa si Intende per Conformità Catastale?

La conformità catastale, invece, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati catastali riportati nei documenti ufficiali. Questo significa che la planimetria catastale, depositata presso L'Agenzia delle Entrate, deve rispecchiare esattamente la situazione reale dell'immobile.

Perché è Importante?

Registrazione degli Atti: La legge italiana prevede che, per poter vendere un immobile, ci sia perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali.

Calcolo delle Imposte: Le imposte legate agli immobili, come l'IMU o la TASI, si basano sui dati catastali. Eventuali difformità potrebbero comportare problemi fiscali.

Problemi Futuri: Un’immobile con difformità catastali potrebbe causare problemi anche in futuro, ad esempio in caso di successione o divisione ereditaria.

Controllo della Documentazione

Una approfondita verifica della documentazione è il primo passo fondamentale per accertare la conformità urbanistica e catastale di un immobile. Ecco di seguito quali documenti devono essere controllati con particolare attenzione:

• Permesso di Costruire: Documento rilasciato dal Comune che autorizza la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.
• Concessione Edilizia: Valida per gli immobili costruiti prima del 2001, è l’equivalente del permesso di costruire.
• Certificato di Agibilità: Attesta che l’immobile è idoneo per l’uso abitativo o commerciale, in conformità con le norme di sicurezza, igiene e salubrità.
• Autorizzazioni per Modifiche Successive: Qualsiasi modifica strutturale, come ampliamenti o frazionamenti, deve essere autorizzata dal Comune.
• Planimetria Catastale: Deve corrispondere esattamente allo stato attuale dell’immobile. Ogni variazione non riportata potrebbe rappresentare una difformità.
• Visura Catastale: Documento che riporta i dati identificativi dell’immobile (come rendita catastale, categoria, classe) e i suoi intestatari.
• Atto di Provenienza: Può essere un atto di compravendita, una donazione o una successione. Contiene informazioni importanti sulla storia giuridica e tecnica dell’immobile.

Accertarsi della conformità urbanistica e catastale di un immobile è una operazione spesso complessa e articolata che implica specifiche conoscenze tecniche e normative, ma con l'aiuto di un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) e il supporto di un agente immobiliare competente, è possibile evitare errori e dormire sonni tranquilli. 

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