Accertamento di Valore: cosa può controllare l’Agenzia delle Entrate quando vendi casa

Nel mondo delle compravendite immobiliari, uno degli aspetti che genera più dubbi tra venditori e acquirenti è l’accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un controllo fiscale che può avere conseguenze importanti, soprattutto quando il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita risulta molto più basso rispetto al valore reale dell’immobile.

Vediamo insieme di cosa si tratta, quando può scattare e come è possibile tutelarsi.

Cos’è l’accertamento di valore?

L’accertamento di valore è uno strumento di controllo fiscale che consente all’Agenzia delle Entrate di verificare se il prezzo dichiarato in un atto di compravendita immobiliare corrisponde effettivamente al valore reale di mercato dell’immobile.

Nel caso in cui venga rilevata una sottovalutazione evidente, l’Agenzia può procedere con un accertamento e richiedere al contribuente il versamento della differenza d’imposta dovuta, oltre a sanzioni e interessi.

Quando può scattare l’accertamento?

L’Agenzia delle Entrate può avviare un accertamento nei seguenti casi principali:

• Prezzo di vendita molto inferiore al valore di mercato: in particolare se la differenza supera una certa soglia considerata “sospetta”.
• Variazioni significative rispetto a compravendite simili nella stessa zona
• Segnalazioni da parte di terzi o verifiche incrociate con altri dati fiscali (successioni, donazioni, stime catastali, ecc.).
• Controlli sistematici sulle compravendite di immobili a uso abitativo.

È importante sapere che non tutte le vendite a prezzo inferiore al mercato vengono automaticamente contestate. Tuttavia, se il prezzo dichiarato appare chiaramente non congruo, l’Agenzia può notificare un avviso di accertamento entro 5 anni dalla registrazione dell’atto.

Valore catastale e valore di mercato: cosa cambia?

Dal 2006, per gli immobili abitativi acquistati da persone fisiche che non agiscono come imprese, l’imposta di registro può essere calcolata sul valore catastale (cosiddetto prezzo-valore) invece che sul prezzo dichiarato. Questo meccanismo tutela in parte l’acquirente da eventuali accertamenti, ma non protegge il venditore, che potrebbe comunque essere oggetto di verifica.

Per tutti gli altri casi (immobili strumentali, terreni, compravendite tra imprese, ecc.), il prezzo dichiarato rimane il riferimento per l’imposizione fiscale, ed è proprio su questo che si concentra l’attenzione dell’Agenzia.

Come si determina il valore accertabile?

 L’Agenzia delle Entrate si avvale di:

• Banche dati immobiliari (OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare)
• Confronti con atti notarili recenti relativi a immobili simili nella stessa zona
• Perizie tecniche o valutazioni di esperti
• Documentazione catastale e urbanistica

Tutti questi strumenti aiutano a stabilire un valore “presuntivo” dell’immobile. Se questo valore è significativamente più alto di quello dichiarato, l’Agenzia può contestare la congruità dell’atto.

Cosa può fare il contribuente?

In caso di accertamento, il contribuente ha 60 giorni di tempo per presentare osservazioni o documentazione che giustifichi il prezzo dichiarato. Ad esempio:

• Stato manutentivo dell’immobile
• Vincoli urbanistici o condominiali
• Necessità di lavori di ristrutturazione
• Valutazioni professionali indipendenti

Se l’Agenzia accetta le motivazioni, l’accertamento viene annullato. In caso contrario, si può procedere con un ricorso davanti alla Commissione Tributaria.

Come evitare problemi?

Per ridurre al minimo il rischio di accertamento (e relative sanzioni), è buona norma:

✅ Far valutare correttamente l’immobile da un professionista esperto

✅ Non dichiarare un prezzo troppo basso rispetto ai valori reali di zona

✅ Richiedere, quando possibile, il calcolo dell’imposta sul valore catastale

✅ Conservare tutta la documentazione utile a dimostrare eventuali motivazioni del prezzo

✅ Rivolgersi a un consulente immobiliare qualificato che conosca bene il mercato locale

In conclusione

L’accertamento di valore è uno strumento legittimo, ma può diventare un problema se non si gestisce con consapevolezza la fase della compravendita. Conoscere i meccanismi di funzionamento e agire in modo trasparente, affidandosi a professionisti del settore, è la strada migliore per evitare spiacevoli sorprese.

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