Garanzie accessorie nei contratti di locazione

 

Le garanzie accessorie per il contratto di affitto, non essendo obbligatorie per legge e non essendovi alcuna norma che le disciplina, possono essere richieste in fase di trattative tra le parti. 

La prima cosa che pensa di dover fare il locatore nell’ambito di un contratto di affitto, per assicurarsi il pagamento del canone di locazione, è richiedere al conduttore una referenza o una garanzia. In tal modo il proprietario dell’appartamento sarà rassicurato sul pagamento regolare e puntuale, e che l’inquilino tratterà l’appartamento come se fosse suo. Ovviamente non basterà che l’inquilino dia la sua parola, egli dovrà anche dimostrarlo con documentazione scritta. Vediamo di seguito le garanzie accessorie possibili nei contratti di locazione. 

Cosa si intende per referenza

La referenza non è una garanzia patrimoniale, ma è più semplicemente una richiesta di documenti che rappresentino le qualità economiche del futuro inquilino. Tali referenze servono per accertare e “dimostrare” che l’inquilino abbia cura e rispetto degli impegni presi e che possa effettivamente provvedere al pagamento del canone e delle spese di condominio. Pertanto, la prima e più probabile referenza richiesta dal locatore, sarà – nel caso del lavoratore subordinato – l’ultima busta paga, la Certificazione Unica o il contratto di lavoro da cui possa desumersi l’esistenza di uno stipendio fisso e la dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’esistenza di un contratto di lavoro dipendente, la durata, le mansioni e la qualifica ricoperta. Nel caso invece di lavoratore autonomo basta la dichiarazione dei redditi.

Il "Garante" personale

Nel caso in cui l'inquilino avesse delle referenze "deboli" il locatore potrà richiedere una garanzia personale accessoria. L’inquilino, quindi, potrà far intervenire nella stipula del contratto di locazione una persona che gli faccia da garante: entrambi, sia l’inquilino che il suo garante saranno obbligati in solido alle pattuizioni sottoscritte e ad entrambi potrebbe essere richiesto l’integrale pagamento del canone di locazione ed eventuali altri oneri. La differenza, pertanto, tra concedere un appartamento in affitto a una persona referenziata e richiedere invece una garanzia personale è che, nel primo caso, l’obbligato resta solo l’inquilino, mentre nel secondo nel caso, ovvero nel caso di una garanzia personale, accanto a questi si aggiunge un secondo soggetto.

La fideiussione bancaria

La fideiussione bancaria sull’affitto è un contratto con cui una banca  garantisce il pagamento del canone di locazione per conto dell’inquilino nel caso in cui questo non potesse far fronte al versamento mensile pattuito. E' una forma di garanzia molto richiesta soprattutto nelle locazioni di immobili di tipo commerciale ed industriale poichè l'inquilino, nella fattispecie, è un soggetto giuridico e quindi anche passibile di procedure fallimentari e/o eventuali contenziosi e pignoramenti. Con questa garanzia l'istituto di credito si costituisce nel contratto di locazione quale garante dell'inquilino, si farà carico, pertanto, di eventuali inadempienze contrattuali per tutta la durata del contratto di locazione. Ovviamente le banche, prima di prestare tale garanzia, effettueranno numerosi ed approfonditi controlli sulla situazione patrimoniale dell'inquilino e spesso tenderanno a richiedere a quest'ultimo anche eventuali ipoteche su beni immobili e/o il versamento di somme anche ingenti a tutela della garanzia che dovranno prestare. E' la forma di garanzia più ambita dai locatori, ma spesso anche la più penalizzante per gli inquilini e molte volte anche difficilmente ottenibile per la rigidità dei parametri di valutazione e delle condizioni applicate dagli istituti di credito.

La fideiussione assicurativa 

Tale forma di garanzia analogamente alla fideiussione bancaria consiste in un contratto con cui una società di assicurazioni si costituisce quale garante dell'inquilino previa corresponsione di un premio assicurativo che può essere annuo o anche in unica soluzione. Le compagnie assicurative offrono pacchetti con diverse garanzie prestate, ma generalmente tutte coprono il mancato pagamento dei canoni di locazione per un massimo di 12 mesi, la tutela legale e le spese per gli oneri condominiali. La fideiussione assicurativa ha una burocrazia più snella, non congela beni o denaro del contraente come forma di garanzia ed ha dei costi notevolmente inferiori rispetto alla fideiussione bancaria. La fideiussione assicurativa, però, è meno solida rispetto a quella bancaria perché l’eventuale escussione della fideiussione (risarcimento del danno) prevede, generalmente il  rimborso alla fissazione dell’udienza di sfratto o a perdita definita, cioè il beneficiario viene risarcito dalla Compagnia di assicurazioni solo al termine della procedura giudiziale in cui il beneficiario escute, con esito negativo, il debitore principale.