Molti proprietari di case hanno scoperto quali sono i vantaggi finanziari che si possono ottenere dal frazionamento di un’unità immobiliare in due proprietà separate. Di fatto, dividere una casa in due appartamenti può rivelarsi una scelta conveniente e non eccessivamente complessa, in termini burocratici e permessi da richiedere per poter procedere con i lavori.
Perché dividere una casa in due?
Le motivazioni che spingono un proprietario di un immobile a dividere una casa in due possono essere numerose e differenti, ma soprattutto sono legate a motivi di varia entità. A seguire, vedremo le ragioni più comuni che portano ad effettuare i lavori di frazionamento:
1. Successione ereditaria - Dividere una casa in due unità consente a due o più potenziali eredi di utilizzare una parte dell’immobile, evitando che questo venga venduto o comunque ceduto solamente a uno degli eredi.
2. Investimento immobiliare - Frazionare un grande appartamento in due unità distinte vuol dire ricavare due appartamenti di piccole dimensioni, che sarà possibile più facilmente vendere o – una volta fatti i dovuti calcoli sulla redditività dell’immobile – mettere a reddito con la locazione. Le unità abitative di misura ridotta si stanno affermando sempre più sul mercato, poiché il loro valore al metro quadrato è maggiore rispetto a quello di un appartamento grande.
3. Affitto di una porzione - Una volta divisa un’abitazione in due, si può decidere se mettere in affitto la seconda porzione, in modo da poter sostenere le spese dei lavori e del successivo mantenimento dell’immobile.
4. Creare un appartamento indipendente - Non necessariamente da destinare ad affittuari estranei ma anche da affidare ai propri parenti, utilizzandolo come seconda casa in caso di necessità.
I permessi necessari per dividere casa in due
La procedura da seguire per il frazionamento di un immobile dipende:
- Dal Piano Regolatore Generale (PRG)
- Dal regolamento edilizio
- Dai regolamenti condominiali
Innanzitutto, è necessario verificare la documentazione esistente in modo tale da poter determinare se, a livello costruttivo, sarà possibile realizzare il frazionamento. Inoltre, è necessario effettuare i controlli per la conformità urbanistico-edilizia e per la conformità catastale.
Riguardo ai permessi da richiedere, ti interesserà sapere che l’attività di frazionamento rientra nell’edilizia libera, classificata come manutenzione straordinaria. Pertanto, per avviare i lavori, occorre distinguere due tipi di comunicazione necessaria:
- Modulo CILA (ossia Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
Comunicazione che attesta l’inizio dei lavori da parte di un tecnico specializzato. La CILA risulta necessaria nel momento in cui, per eseguire i lavori, non si interviene a livello strutturale.
- Modulo SCIA (ossia Segnalazione Certificata Inizio Attività)
Comunicazione che invece risulta necessaria nel caso di interventi strutturali.
Entrambe le pratiche dovranno essere consegnate al Comune. Si badi bene che, nel caso vi sia la presenza di vincoli storici o paesaggistici, sarà necessaria ulteriore documentazione. Oltre CILA e SCIA, occorrerà presentare l’aggiornamento catastale al Catasto. Quando si effettua la soppressione del subalterno vecchio per costituire due nuove unità immobiliari, si dovrà dimostrare la conformità urbanistica nelle note, specificando il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.
Inoltre, se l’appartamento che si intende dividere in due fa parte di un condominio, si dovrà innanzitutto richiedere l’autorizzazione condominiale, in modo tale da portare all’attenzione degli inquilini e dell’amministratore condominiale della variazione.
Per di più, il frazionamento prevede la richiesta di nuovi allacci per gas ed elettricità, ragion per cui si renderà altresì necessaria una gestione efficiente ed economica dei relativi contratti.
I documenti necessari una volta terminati i lavori
La segnalazione al Comune del termine dei lavori è un altro passaggio importante. Di fatto, una volta ultimati i lavori di frazionamento, è necessario presentare un Modulo SCIA relativo a entrambe le unità immobiliari, al fine di fornire una segnalazione della fine degli interventi di ristrutturazione.
Oltre a ciò, ci sarà bisogno di aggiornare i dati presenti nella visura catastale, da parte di un tecnico abilitato. Con la variazione catastale si effettuerà quindi la sostituzione tra il subalterno identificativo dell’immobile di partenza e quelli nuovi da assegnare alle due nuove unità. Questo passaggio, da quel momento in poi, consentirà di identificare in modo univoco le due unità immobiliari a sé stanti.
Nel caso in cui si tratti di un frazionamento all’interno di un condominio, sarà necessario procedere con l’aggiornamento delle tabelle millesimali, poiché due unità immobiliari distinte presentano un valore diverso nella divisione delle spese, che si calcolano proprio servendosi delle tabelle.
Quali sono i costi per dividere una casa in due unità
I costi per dividere casa in due unità sono svariati e dipendono anzitutto dal Comune e dalla tipologia di intervento. Pertanto, non è possibile fissare una somma complessiva e sempre valida dei costi. Tuttavia, è possibile fare un inventario di quelle che saranno le principali spese da sostenere che bisogna tenere in considerazione, ovvero:
- Prestazione dei tecnici per progetti, pratiche e direzione dei lavori
- Interventi edili ed impiantistici
- Acquisto delle forniture per materiali e arredi
- Diritti di istruttoria della pratica edilizia
- Imposta catastale per la variazione
- Allaccio delle nuove utenze
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