I contratti di locazione abitativa: quanti ne esistono?

È arrivato anche per te il momento di affittare la tua casa, ma come muoversi nella giungla dei contratti di affitto? Analizziamo le varie tipologie.

Le quattro tipologie di contratto di locazione abitativa

Il contratto ordinario a canone libero (4+4). E' Caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l'utilizzazione dell'immobile per se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc... 

Trascorsi i primi 4 anni: il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile;

Trascorsi gli 8 anni:
le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto); il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.
Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.
Nell'inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato.

Il contratto ad uso transitorio. Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.
Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.
Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero" (4 anni + 4 anni).

Il contratto a Canone Concordato (3+2). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.
Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc....
E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).
Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro). Per gli inquilini sono previste delle detrazioni fiscali anch'esse in misura agevolata.
Alla scadenza dei primi tre anni:
Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esem. aumanto del canone...), altrimanti il contratto è prorogato di diritto (automaticamante) per ulteriori due anni.
Trascorsi i due anni di proroga:
Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura: 

 per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;
 per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;
Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto. Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.

Il contratto di Comodato d'uso. Il comodato d'uso è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito e viene normalmente utilizzato per formalizzare accordi tra familiari. Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Talvolta, però, questa tipologia contrattuale viene erroneamente usata per "mascherare" un vero e proprio contratto di locazione con l'intento da parte del proprietario di eludere il Fisco.
Una scelta notevolmente rischiosa, non soltanto per le conseguenze di una evasione fiscale commessa, ma anche per la totale mancanza di tutela che il proprietario ha nei confronti dell'inquilino. Quest'ultimo potrebbe legittimamente occupare l'immobile per tutta la durata prevista dal contratto senza avere alcun obbligo di pagamento al proprietario.

Se hai bisogno di una consulenza professionale per la locazione del tuo immobile, contattami per un incontro informativo.
 Sarò lieto di ascoltare le tue esigenze ed aiutarti a realizzare il tuo progetto immobiliare!