La Proposta di Acquisto: il primo passo verso la tua nuova casa

 La proposta di acquisto è il primo passo verso la conclusione di una compravendita immobiliare. Essa, sia che la trattativa avvenga tra privati che tramite l’intervento di un’agenzia immobiliare, viene presentata in forma scritta. Uno degli elementi essenziali della proposta d’acquisto è l’indicazione del termine entro il quale il venditore ha tempo per valutare l’offerta di acquisto. Si parla in questo caso di proposta irrevocabile, perché il proponente fino a quando non giunge la data stabilita, non può revocarla. 

Una volta effettuata la proposta, però affinché si proceda al preliminare o direttamente al rogito è importante che il venditore non solo accetti l’offerta entro il termine fissato dal proponente, ma anche che lo faccia, nella forma richiesta, come precisato dal codice civile, che contiene, la disciplina di dettaglio della proposta di acquisto.

Nel momento in cui l’acquirente trova l’immobile perfetto per le sue esigenze deve infatti dimostrare il suo interesse e il suo impegno al venditore, avanzando una formale proposta di acquisto. In questa fase, può capitare che, il proponente tenda a trattare sul prezzo offrendo un importo più basso rispetto a quello richiesto dal venditore, il quale può “rilanciare” chiedendo il prezzo pieno, oppure, soprattutto se l’immobile è in vendita da tempo, accettare l’importo offerto dall’aspirante acquirente. In questo caso le fasi successive sono rappresentate dal contratto preliminare o dal rogito notarile.

La disciplina del Codice Civile

Passando alla disciplina giuridica della proposta d’acquisto occorre fare riferimento a quanto stabilito dal codice civile, che si occupa di questo istituto in diversi articoli. Il primo è l’art. 1326 c.c., da cui si evince che la proposta è il passo iniziale verso la conclusione del contratto. La norma dispone infatti che “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.” Accettazione che, per condurre alla conclusione del contratto “deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.”

L’accettazione tardiva

Questa la regola generale, anche se in realtà è possibile che il preponente non sia così rigido sul rispetto del termine fissato per avere conoscenza dell’accettazione. Il comma 3 della norma prevede infatti che “Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.”

Accettazione, per la quale, il proponente può chiedere il rispetto di una forma determinata. L’art. 1326 c.c. prevede infatti al comma 4 che “Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.” In una trattativa tra privati, ad esempio, l’aspirante acquirente può chiedere che il venditore comunichi la sua accettazione attraverso l’invio di una comunicazione scritta. Il rispetto di questa forma è fondamentale perché il successivo comma 5 prevede che “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.” Questo per quanto riguarda la trattativa tra privati, difatti se il venditore si è avvalso di un’agenzia per mettere in vendita il proprio immobile, sarà questa a raccogliere la proposta di acquisto dell’acquirente, facendogli compilare un modulo apposito e a comunicarlo al cliente per sottoporlo alla sua attenzione ed eventuale accettazione.

Quanto è vincolante una proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è vincolante nella dimensione in cui l’acquirente si impegna nel voler acquistare un immobile e versa un deposito fiduciario all’agenzia per potersi assicurare il successivo esito positivo della trattativa. Se da una parte, quindi, il compratore risulta fortemente vincolato, il proprietario può gestire più trattative contemporaneamente cercando di trarre il maggior profitto possibile dalle diverse occasioni che si presentano.

Si ricorda, infatti, che nel caso in cui il proprietario dovesse scegliere una seconda offerta, arrivata dopo che un primo acquirente aveva manifestato il proprio interesse e anche effettuato il versamento del deposito fiduciario, è sufficiente rescindere il documento di proposta di acquisto e l’agenzia immobiliare procederà con la restituzione dell’importo.

Le tempistiche della proposta di acquisto

Quando decade una proposta di acquisto? Le tempistiche di accettazione di una proposta possono essere determinate da numerosi fattori, tra cui ad esempio il periodo tecnico necessario per poter richiedere un mutuo. In linea di massima, salvo il caso in cui venga richiesta una proroga della proposta di acquisto immobiliare, i termini entro i quali è preferibile procedere sono di circa 15 giorni. Al termine dei 15 giorni, salvo condizioni particolari, se la parte acquirente riceve un riscontro positivo da parte della proprietà si può procedere con gli altri adempimenti burocratici successivi.

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