Acquisto casa: una guida completa alle verifiche da effettuare e documenti da consultare

Comprare casa è un passo importante, spesso il più significativo nella vita di una famiglia o di una coppia. È un momento emozionante, ma può diventare anche complesso se non si hanno le giuste informazioni. Prima di firmare un compromesso o un rogito, infatti, ci sono verifiche fondamentali da fare e documenti indispensabili da consultare.

In questa guida ti accompagno passo dopo passo tra gli aspetti più importanti da considerare, per affrontare l’acquisto con serenità e sicurezza.

Verifiche preliminari sull’immobile

Conformità catastale: La conformità catastale significa che la casa che stai acquistando corrisponde esattamente ai dati e alle planimetrie depositate al Catasto. In altre parole, la casa “sulla carta” deve coincidere con quella reale. Ad esempio: se negli anni sono stati fatti lavori interni (abbattimento di un tramezzo, spostamento di una porta, chiusura di un balcone), ma questi non sono mai stati aggiornati al Catasto, ci troveremmo di fronte a una difformità.

Questo è un punto molto delicato: in mancanza di conformità catastale, il notaio non può stipulare il rogito. Prima di procedere, quindi, è fondamentale che un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) verifichi la corrispondenza e, se necessario, provveda a sanare la situazione.

Conformità urbanistica: spesso si tende a confondere la conformità catastale con quella urbanistica, ma sono due aspetti nettamente distinti.

La conformità urbanistica riguarda la regolarità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi rilasciati dal Comune (licenza, concessione o permesso di costruire). Ciò significa verificare che la casa sia stata costruita secondo le autorizzazioni ottenute e che eventuali modifiche (ampliamenti, verande, soppalchi, ecc.) siano state regolarmente approvate. Una difformità urbanistica può creare seri problemi: non solo può bloccare la vendita, ma in alcuni casi può comportare sanzioni o la necessità di opere di ripristino.

Per questo motivo, una relazione tecnica redatta da un professionista può essere uno strumento indispensabile per avere certezze.

La situazione ipotecaria e le eventuali trascrizioni

Oltre agli aspetti edilizi e catastali, è fondamentale verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli di natura giuridica. Questo si fa tramite una visura ipotecaria alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Una verifica importante, perché accerta la titolarità del bene immobile ed evita di ritrovarsi con un immobile gravato da debiti, contenziosi o diritti di terzi estranei alla compravendita.

I Documenti principali da richiedere al venditore

L'Atto di provenienza: l’atto di provenienza è il documento più importante. Indica come il venditore è diventato proprietario dell’immobile ed cruciale, inoltre, anche per ricostruire tutta "la sua storia" giuridica, urbanistica e catastale.

Può trattarsi di: 

• rogito notarile di compravendita, se la casa è stata acquistata;
• donazione, se il bene è stato ricevuto in dono;
• atto di successione testamentaria o legittima, se la proprietà è stata ereditata;
• sentenza o decreto di trasferimento, per le provenienze derivanti da un provvedimento emesso da un tribunale.

Perché è così rilevante? Perché permette di capire se il venditore ha piena disponibilità dell’immobile, se ci sono limiti o vincoli (ad esempio nel caso di donazioni) e se la catena dei passaggi di proprietà è chiara e regolare. È il primo documento che il notaio controllerà prima di procedere.

Altri documenti indispensabili da consultare sono:

• Visura e planimetria catastale aggiornate: per verificare la consistenza e i dati ufficiali dell’immobile.
• APE – Attestato di Prestazione Energetica: obbligatorio per legge, indica i consumi e la classe energetica della casa.
• Regolamento e spese condominiali: utili per conoscere eventuali spese straordinarie deliberate e le regole di gestione dell’edificio.

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Aspetti economici e fiscali

Le Imposte

L’acquisto di una casa comporta il pagamento di imposte che variano a seconda di due fattori principali:

Se si tratta di prima o seconda casa;

Se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa costruttrice.

In generale:

• Acquisto prima casa da privato → si paga l’imposta di registro al 2% del valore catastale (con minimo di 1.000 euro), più imposte ipotecaria e catastale fisse (50 euro ciascuna).
• Acquisto seconda casa da privato → l’imposta di registro sale al 9%.
• Acquisto da impresa costruttrice (entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori) → si paga l’IVA: 4% per la prima casa, 10% per la seconda, oltre alle imposte fisse.

Queste differenze incidono molto sul budget complessivo: ecco perché è importante farsi fare i calcoli in anticipo, così da non avere sorprese al momento del rogito.

Il ruolo del notaio e del consulente immobiliare

Il notaio è il garante della legalità e della trasparenza dell’atto di compravendita: controlla i documenti, le visure e certifica la validità del passaggio di proprietà.

Accanto a lui, il consulente immobiliare svolge un ruolo fondamentale: accompagna l’acquirente in tutte le fasi preliminari, dalla raccolta della documentazione ai controlli tecnici, fino alla trattativa sul prezzo. Una guida preziosa per chi non vuole perdersi nei dettagli tecnici e burocratici.

Acquistare casa è un’avventura che porta con sé entusiasmo, aspettative e anche un po’ di timori. Affrontarla senza le giuste verifiche può trasformare un sogno in un problema, mentre con le informazioni corrette e l’assistenza giusta diventa un percorso sereno e sicuro.

Se stai pensando di comprare casa e vuoi muoverti con la certezza di non tralasciare nulla, contattami. Sarò al tuo fianco per analizzare documenti, valutare la situazione dell’immobile e accompagnarti verso l’acquisto sicuro della tua nuova casa.