I documenti necessari per vendere casa: tutto ciò che devi sapere.

Quali sono i documenti necessari per vendere casa in tutta tranquillità senza avere spiacevoli sorprese?

Se è tua intenzione vendere un immobile è fondamentale fare una serie di verifiche affinchè tu possa arrivare davanti al notaio in tutta sicurezza e tranquillità. Molti pensano che vendere una casa sia semplicissimo: una volta concordato il prezzo con l'acquirente basta andare dal notaio a fare l’atto e all’uscita dal suo studio tutti contenti: il venditore con un bell’assegno in mano e il compratore con la casa che ha sempre desiderato! ...Beh, credimi, le cose non stanno proprio cosi!

Spesso, l’iter di compravendita è complesso e pieno di insidie. Si possono presentare situazioni inaspettate, che rischiano di creare notevoli disagi sia a te che vendi sia al tuo acquirente.  Innanzitutto, prima di iniziare una trattativa, è opportuno verificare la presenza e il contenuto di tutti i documenti elencati di seguito. Tali verifiche, però, non sempre sono facili da effettuare e soprattutto di immediata comprensione per chiunque. Rivolgersi ad un consulente immobiliare esperto e competente è la strada più sicura e veloce per effettuare uno screening completo di tutta la documentazione.

Sostanzialmente la verifica documentale viene effettuata su 3 ambiti specifici: 

• ambito Giuridico
• ambito Urbanistico e Catastale
• ambito Fiscale

Il primo documento in assoluto che è indispensabile esaminare, dal quale si possono avere importantissime informazioni, è sicuramente l'Atto di Provenienza.

E’ il documento (atto notarile, sentenza, decreto di trasferimento, testamento) che attesta chi è il legittimo proprietario dell'immobile ed ha come oggetto il suo trasferimento di proprietà.  In esso vengono riportati tutti i dati identificativi dell’immobile e come questo è pervenuto anche ai precedenti proprietari.

Se avevi precedentemente acquistato l’immobile allora si parla di atto di compravendita. Quando invece lo hai ricevuto in donazione l’atto di provenienza sarà rappresentato dall’atto notarile di donazione. Nel caso in cui l’immobile lo hai ereditato sarà necessario procurarsi la dichiarazione di successione con la verifica di proprietà anche presso i pubblici registri immobiliari. L’atto di provenienza, inoltre, può essere rappresentato anche da un provvedimento giudiziale riguardante ad esempio il diritto di usucapione, assegnazione del Tribunale o una procedura esecutiva.

Nel caso di donazione sarà opportuno che, in presenza di altri eredi legittimi del donante, sia a loro richiesto di sottoscrivere una dichiarazione di rinuncia di rivalsa su quell’immobile in caso di lesione della quota legittima. 

La copia dell’atto di provenienza va richiesta al notaio che ha redatto l’atto, o presso l’archivio distrettuale notarile, qualora il notaio non eserciti più la professione. 

La visura ipotecaria e catastale

Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del Territorio è possibile effettuare una ispezione ipotecaria del tuo immobile. E’ un documento di fondamentale importanza in quanto può contenere la presenza di altri diritti di terzi o vincoli (pesi, aggravi, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, registrazione preliminari, servitù, pignoramenti, mutui in essere). Questo tipo di visura è complementare alla visura catastale dell'immobile. 

La conformità catastale: visura e planimetria

La visura catastale contiene tutti i dati identificativi dell’immobile, una sorta di vera e propria "carta di identità" immobiliare. I dati in essa contenuti sono: comune catastale, Sezione, Foglio, Particella, Subalterno, Classe, Zona censuaria, Categoria, rendita catastale. Va sempre verificata prima della compravendita perché potrebbe aver subito delle variazioni nel tempo (variazione catastale, divisione degli spazi, categoria, ecc). La rendita catastale sarà anche il parametro di riferimento col quale vengono calcolate le imposte di acquisto. 

La planimetria catastale è la piantina dell’immobile depositata in Catasto. 

Attenzione: con le nuove normative essa deve essere conforme allo stato attuale del tuo immobile. Se nel periodo di tuo possesso hai apportato delle modifiche (es: apertura finestre, spostamento pareti, realizzazione bagni, ecc) queste devono essere riportate nella planimetria catastale. In caso contrario sarà necessario che tu provveda alla sua regolarizzazione con l’intervento di un tecnico. Si parla in questo caso di variazione catastale o sanatoria. Spesso però alcuni abusi non sono sanabili e dovrai riportare l’immobile alla situazione originaria.

Ricordati che tutte le spese per la regolarizzazione saranno a tuo carico. Le sanatorie possono avere anche un costo significativo.  Devi pertanto tener conto anche delle tempistiche necessarie per la regolarizzazione. Spesso sono necessari molti mesi e questo potrebbe essere un aspetto negativo nella conclusione della compravendita. Se la planimetria catastale non corrisponde alla situazione attuale, il notaio non potrà effettuare il rogito.

La conformità urbanistica

Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.  E’ necessario dunque che tu ti rivolga agli uffici tecnici del Comune dove sono depositati tutti i progetti approvati con le eventuali modifiche autorizzate nel tempo.  

A seconda dell’età di costruzione dell’immobile, si cercherà la “licenza edilizia” (1942-1976) o la “Concessione edilizia” (1977-2003) o permesso di costruire (dopo il 2003). Se ci sono stati interventi di minore entità troveremo una “DIA” o “SCIA” o “CILA”.

E’ possibile anche trovare delle sanatorie autorizzate ed anche uno dei tre condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003. Di norma, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo. Spesso questa verifica risulta complessa e perciò, nel caso in cui tu non sia seguito da un buon agente immobiliare e volessi fare da solo (sconsigliatissimo) dovrai armarti di tantissima pazienza e sostenere spese, talvolta, anche notevoli.  

Che cosa succede se emergono irregolarità urbanistiche dopo l’atto di compravendita? Come avrai capito, la materia urbanistica è piuttosto complessa e a volte ci si può accorgere anche di piccole irregolarità quando è tardi con conseguenze talvolta pesanti. Si può giungere, infatti, al caso di richiesta risarcimento danni dall’acquirente al venditore o addirittura la risoluzione per inadempimento contrattuale o dichiarazione di nullità formale e/o sostanziale dell'atto di compravendita.

I documenti condominiali

Se il tuo immobile fa parte di un edificio dove è stato costituito il Condominio, sei tenuto a consegnare all’acquirente copia del regolamento di condominio e il verbale delle ultime delibere delle assemblee condominiali. 

Inoltre, è prassi consolidata, richiedere una lettera dell’amministratore attestante l’avvenuto pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie antecedenti il rogito, nonchè, una copia delle tabelle di riparto degli oneri condominiali spettanti al tuo immobile.

L’attestato di prestazione energetica - A.P.E.

Tra i documenti necessari per vendere casa ricordiamo infine l’Attestato di Prestazione Energetica. Più comunemente noto con l’abbreviazione di APE, è un documento redatto da un tecnico abilitato che ne determina il consumo energetico per il riscaldamento e raffrescamento dell’immobile suddiviso per classi che vanno dalla A+ (la migliore) alla G (la peggiore). Questo documento ha una validità di 10 anni e perciò ti consiglio di verificarne la validità alla data del rogito altrimenti il notaio non può redigere l’atto di compravendita. In caso di interventi che abbiano modificato la classe energetica del tuo immobile, sarà necessario redigere un nuovo certificato. Questo attestato è obbligatorio allegarlo all’atto di compravendita.

In conclusione, come avrai potuto capire, la verifica della documentazione immobiliare è una attività complessa e articolata, da eseguire con la massima accuratezza.

Se hai bisogno di supporto per verificare la documentazione immobiliare per la vendita della tua casa, contattarmi per un incontro informativo!

Sarò lieto di ascoltare le tue esigenze ed insieme a te realizzare il tuo progetto di vendita!