Il rogito notarile: il contratto definitivo di trasferimento della proprietà

Con la stipula del rogito notarile il sogno diventa realtà.

Dopo un lungo lavoro di ricerca e valutazione, hai finalmente trovato la tua casa dei sogni! Quella che desideravi da tempo, su misura delle tue esigenze e in linea con il tuo budget. E' giunto il momento dell'ultimo passo, l'attesissimo momento del rogito notarile: ovvero, la firma sull’atto pubblico che formalizza il passaggio di proprietà della casa dal venditore all’acquirente.

Rogito notarile significato

Il rogito notarile, o atto pubblico di compravendita, è dunque l’atto conclusivo della compravendita immobiliare. Quello che chiude tutte le “indagini” necessarie sulla casa in vendita, volte a verificare che la stessa sia libera da ipoteche, che rispetti tutte le normative edilizie e catastali e che il pagamento delle spese condominiali sia regolare. Per effettuare un rogito, l’immobile deve infatti essere libero da ipoteche o altre eventuali situazioni pendenti e regolarmente accatastato: solo in seguito si potrà procedere regolarmente.

Il rogito notarile finalizza e formalizza la proposta d’acquisto e il contratto preliminare precedentemente stipulato tra acquirente e venditore, conferendo valore legale al passaggio di proprietà.

Una copia del documento va al compratore, una al venditore, una al notaio per il suo archivio ed un’altra, infine, va depositata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro il ventesimo giorno dalla data di stipula.

All’interno del rogito notarile si trovano:

• I dati personali delle parti contraenti.
• I dati identificativi e catastali dell’immobile.
• L’indicazione del valore della cessione.
• Le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento.
• Indicazioni di eventuali garanzie come pegni o ipoteche.

Ovviamente, è obbligo di entrambe le parti (acquirente e venditore) fornire generalità e documenti autentici: trattandosi di un documento ufficiale sono previste conseguenze penali per chi dichiarasse il falso.

Il ruolo del notaio.

Il notaio è la figura fondamentale per concludere l’atto di compravendita in modo regolare. Per avere valore legale, l’atto va infatti obbligatoriamente formalizzato presso un notaio che è un Pubblico Ufficiale dello Stato.

Prima di arrivare al rogito, il notaio effettua tutte le indagini sull’immobile svolgendo quindi un’importante attività di consulenza: passaggio che rappresenta una garanzia per l’acquirente e per il venditore.

Il notaio è tenuto a leggere l’atto ad alta voce, accertandosi che venditore ed acquirente ne comprendano perfettamente contenuti ed effetti giuridici. In seguito, invita le parti ad apporre una firma su ogni facciata del rogito, chiudendo l’iter con la sua stessa firma.

Dopo aver stipulato il rogito, il notaio deve provvedere a tutti i successivi adempimenti previsti per legge:

• Registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
• Trascrizione: il deposito dell’atto nella Conservatoria dei Registri immobiliari competente. Con la trascrizione la proprietà della casa passa dal venditore a te.
• La voltura catastale: cioè l’intestazione dell’immobile a catasto a nome del nuovo proprietario.

Dopo la stipula e la sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare, dunque, il notaio provvede alla sua registrazione nel più breve tempo possibile e, in ogni caso, nel termine di trenta giorni dalla data di stipula dell’atto. La registrazione è effettuata telematicamente.

Chi paga le spese del rogito?

È bene subito precisare che le spese notarili, salvo diverse pattuizioni tra le parti, sono a carico dell’acquirente. Oltre alla parcella del professionista, includono le tasse e le imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato. A queste si aggiungono le spese di cancellerie e oneri di segreteria. La scelta del notaio spetta dunque all’acquirente e tale scelta non va presa sottogamba, mentre nella grande maggioranza delle casistiche chi vende casa non paga alcuna spesa notarile.

Le spese notarili sono proporzionali al valore di vendita dell’immobile e dell’ipoteca scritta a garanzia del mutuo. Di conseguenza, se il valore della casa è alto, aumentano anche le spese notarili. A queste vanno aggiunte:

• l’imposta di registro pari al 2% del valore dell’immobile se è prima casa e al 9% per la seconda casa.
• L’eventuale atto di mutuo.
• L’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e l’IVA.

Quanto costa un rogito dal notaio?

L’atto notarile non ha un costo fisso. In primo luogo, occorre considerare come il costo di un rogito si possa suddividere in due parti, la parte relativa alla prestazione del notaio e quella relativa alle imposte.

L’onorario del notaio può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile. Solitamente oscilla tra 1500 e 2000 euro, ma, come evidenziato, non esistono dei tariffari standard adottati da tutti i professionisti.

Per quanto concerne le imposte, queste dipendono da molteplici fattori. In primo luogo, occorre differenziare l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, dall’acquisto di un immobile di diverso tipo (locale deposito, locale commerciale). L’altra importante differenza è se l’acquisto riguarda una prima casa o una seconda casa. 

Qualora si acquisti una prima casa, ci sono importanti agevolazioni fiscali e si paga l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale.

Nel caso della seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%. Oltre all’imposta di registro, il costo di un rogito notarile di compravendita comprende l’imposta ipotecaria e catastale, nonché l’imposta di bollo.

Rogito notarile e atto di mutuo

Il rogito della casa è spesso associato a un atto di mutuo, che viene richiesto dall’acquirente dell’immobile. L’atto di mutuo formalizza l'erogazione delle somme finanziate dalla banca all'acquirente e deve essere successivo all’atto di compravendita: questo perché dovrai essere formalmente il legittimo proprietario dell’immobile prima di concederlo in garanzia alla banca che ti concede il mutuo.

Anche la stipula dell’atto di muto è compito del notaio, che conferisce a questo documento la caratteristica di “titolo esecutivo” in caso di insolvenza del debitore. Per legge, la firma del notaio è indispensabile affinchè il mutuo acquisti valore legale.

Quando si consegnano le chiavi dell'immobile?

Il momento tanto atteso ed emozionante della consegna delle chiavi del nuovo immobile può avvenire dopo la firma del rogito notarile, che come abbiamo visto ufficializza il passaggio di proprietà del bene.

Formalmente bisogna aspettare la trascrizione dell’atto, che avviene un mese dopo circa: ecco perché spesso l’acquirente ricorre al deposito del prezzo dell’immobile al notaio, ovvero la possibilità di depositare il saldo del prezzo della casa, destinato al venditore, fino a quando non venga eseguita la formalità pubblicitaria (la trascrizione) con la quale si ha la certezza che l’acquisto è stato perfezionato senza inaspettati gravami.

Non è dunque scontato che la consegna delle chiavi avvenga il giorno della firma del rogito. Può anche avvenire in una data differita, che verrà comunque riportata nell’atto dal notaio.

Spesso, bisogna dare il tempo al venditore di sgomberare l’abitazione da mobili ed effetti personali (qualora non l’abbia già fatto) e, in secondo luogo, dare modo allo stesso di accertarsi dell’avvenuto accredito della cifra pattuita, con tempistiche che variano a seconda del metodo di pagamento e del tipo di soggetto venditore.

Se vuoi ulteriori dettagli sul rogito notarile o avessi bisogno di una consulenza notarile per la vendita o l'acquisto della tua casa, contattami per un incontro informativo!

Sarò lieto di ascoltare le tue esigenze ed insieme a te realizzare il tuo progetto di vendita o di acquisto!