Il compromesso: cos’è
Il compromesso viene spesso utilizzato come sinonimo di contratto preliminare di compravendita tra due parti interessate, chiamate rispettivamente promissario acquirente e promittente venditore, a concludere il trasferimento di un bene immobile.
Come ogni contratto preliminare, anche quello di vendita ha degli effetti obbligatori per i contraenti di prestare il consenso per la futura vendita. Infatti, il compromesso permette:
- alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, assicurandosi che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente;
- consente inoltre di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo rogito notarile, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti necessari e funzionali alla vendita.
Nel contratto preliminare, quindi, le parti si obbligano a portare a termine il contratto di vendita definitivo in un secondo momento, impegnandosi fin da subito ad onorare il reciproco impegno.
Il compromesso: cosa contiene?
A prescindere dal luogo della stipula, gli elementi essenziali che il preliminare di compravendita deve contenere sono:
- forma scritta del documento
- consenso delle parti;
- indicazione esatta del bene immobile;
- il prezzo concordato tra le parti e modalità di pagamento.
La normativa vigente in materia definisce che l'atto debba essere redatto secondo la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata: si tratta, peraltro, di una condizione imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione. Sebbene non sia obbligatorio recarsi presso un professionista, è vivamente consigliato ricorrere ad un notaio o un agente immobiliare per la stipula del “compromesso” per avere una forma di garanzia più significativa per le parti ed evitare possibili errori che possono pregiudicarne la legittimità ai sensi di legge.
Il contenuto del compromesso deve essere preciso ed esauriente per evitare che, in un secondo momento, si possano generare malintesi e una delle due parti debba retrocedere (ove previsto) dall’accordo preso.
La caparra confirmatoria: clausola accessoria al compromesso
Il contenuto minimo del compromesso può essere accresciuto introducendo delle clausole accessorie: si tratta di condizioni che non influenzano l’esistenza del contratto, ma - una volta presenti - possono determinarne la validità ed efficacia. Queste postille vengono infatti utilizzate per tutelare una delle due parti o in alcuni casi, entrambe.
La caparra confirmatoria è una tra le clausole accessorie più utilizzate: secondo l’art. 1385 del Codice Civile, il venditore ha la possibilità di chiedere il versamento di una somma di denaro all’acquirente, con l’obiettivo di confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra confirmatoria viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al suo obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta (parte promittente venditrice) o chiedendone il doppio dell’importo versato (parte promissaria acquirente).
Termine e clausola penale
Oltre la caparra, è possibile inserire nel contratto altre clausole accessorie tra cui:
- il termine per la stipula del contratto definitivo: non è raro che promittente e promissario decidano di fissare una data ultima entro cui sottoscrivere il contratto definitivo;
- clausola penale sancita dall’articolo 1382 del Codice Civile: le parti possono disciplinare che nel caso di inadempimento totale o parziale, colui che risulta inadempiente, è tenuto a pagare una somma di denaro per risarcimento del danno.
La data del rogito deve essere fissata nel contratto preliminare?
Il termine del contratto di per sè non è essenziale, a meno che le parti contraenti non lo prevedano per limitare temporalmente le obbligazioni reciproche. Nel caso in cui le parti non inseriscano questa clausola, quando è possibile richiedere la prestazione? La Corte di Cassazione ha decretato che, se nel compromesso non fosse indicato un termine per adempiere, la parte interessata può chiedere l’attuazione immediata della prestazione, applicando il principio previsto all’art.1183 primo comma c.c.
È valido il preliminare di compravendita non registrato?
Premesso che il preliminare di compravendita è soggetto a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, è utile distinguere il profilo fiscale da quello civilistico. Il preliminare di vendita non registrato è comunque valido da un punto di vista giuridico, dunque la registrazione è un adempimento esclusivamente fiscale. L'imposta di registro è a carico della parte promissaria acquirente. La sua noncuranza corrisponde ad una inadempienza fiscale, pertanto espone le parti contraenti a delle sanzioni.
Il termine entro cui dev’essere effettuata la registrazione del compromesso è di:
- 20 giorni, se l’atto è stato stipulato privatamente tra le parti;
- 30 giorni se è stato redatto dal Notaio;
- 60 giorni se è stato sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile presente in Italia.
La registrazione ovviamente ha dei costi, da corrispondere a titolo di:
- imposta di registro, dovuta in misura fissa pari a 200,00 euro;
- imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate dell’atto e comunque ogni 100 righe, oppure 155,00 euro se l’atto è rogato dal Notaio).
Se con il preliminare le parti convengono poi il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto, ai costi predetti si aggiunge anche l’imposta di registro in misura proporzionale, pari allo:
- 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece è soggetto ad IVA si applica l’imposta di registro in misura fissa.
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita presenta indubbi vantaggi. Oltre a garantire certezza al sistema pubblicitario, si rivela infatti una tutela particolarmente utile per il promissario acquirente, rendendo inefficaci nei suoi confronti eventuali operazioni relative all’immobile (ad esempio altre vendite dello stesso bene in favore di terzi) e in generale tutti gli atti, compiuti o “subiti”, dal promittente venditore.
Supponiamo ad esempio che, una volta concluso il preliminare, il promittente venditore si accordi anche con altre persone per trasferire loro il medesimo immobile: qualora sia prioritaria, la trascrizione effettuata dal promissario acquirente potrà essere validamente opposta ai terzi, salvaguardando il suo futuro acquisto.
La trascrizione del preliminare tutela inoltre l’acquirente anche in caso di inadempimento dell’altra parte, riconoscendo ai crediti che sorgono in conseguenza di tale inadempimento privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare.
Cosa succede se il contratto preliminare non dovesse essere rispettato?
Dopo la stipula del preliminare, può succedere che una delle due parti decida di non voler sottoscrivere il contratto definitivo. La parte lesa può ottenere una sentenza che tenga presente del contratto definitivo non concluso. É possibile, inoltre, proporre una domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Infine, se è prevista una caparra, la parte lesa può recedere dal contratto, trattenendo la caparra o chiedendo il doppio.
In conclusione, è bene essere accuratamente informati, prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita sia che tu stia vendendo una proprietà, sia che tu stia acquistando.
Se hai bisogno di assistenza e supporto per la stipula di un compromesso, contattami per un incontro informativo!
Sarò lieto di ascoltare le tue esigenze ed insieme a te realizzare il tuo progetto di vendita o di acquisto!
FONTE: Altalex.com
Commenti
Posta un commento