Rent To Buy: La nuova formula di acquisto che sta rivoluzionando il mercato immobiliare

 

Il Rent to Buy o Affitto con Riscatto rappresenta una formula contrattuale sempre più apprezzata nel mercato immobiliare, specialmente in contesti in cui l’accesso al credito risulta complicato. Questa modalità consente di "affittare per comprare", ovvero abitare un immobile da subito con la possibilità di acquistarlo successivamente, utilizzando parte dei canoni d'affitto come acconto sul prezzo finale.  

Regolato dall’articolo 23 del Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014), il Rent to Buy offre vantaggi sia per chi compra sia per chi vende, ma è fondamentale conoscerne gli aspetti giuridici, economici e fiscali per trarne il massimo beneficio.  

Cos’è il Rent to Buy e Come Funziona?

Il Rent to Buy è una formula ibrida tra locazione e compravendita. Prevede la possibilità per l’inquilino (futuro acquirente) di vivere nell’immobile pagando un canone mensile. Parte di questo canone viene accantonata e considerata come acconto sul prezzo di acquisto.  

Il contratto di Rent to Buy include due fasi principali:  

1. Fase di godimento (locazione): l'inquilino entra in possesso dell'immobile e paga un canone mensile. Una parte del canone viene considerata affitto, l’altra come acconto sul prezzo di acquisto.  

2. Fase di acquisto: alla scadenza del termine stabilito (in genere tra 2 e 10 anni), l'inquilino ha la facoltà di acquistare l'immobile. Se decide di non acquistarlo, perde gli acconti versati (a meno di diverse pattuizioni contrattuali).  

La Struttura del Contratto di Rent to Buy  

Il contratto deve essere redatto in forma scritta e trascritto nei Registri Immobiliari, una forma di garanzia per l’inquilino e per il proprietario. La trascrizione, infatti, protegge il futuro acquirente da eventuali ipoteche o pignoramenti sull’immobile. La durata massima della trascrizione è di 10 anni, trascorsi i quali i diritti decadono.  

I principali punti che il contratto di Rent to Buy deve contenere sono:  

- Durata complessiva del contratto (fase locativa e opzione di acquisto).  

- Importo del canone mensile e percentuale da accantonare come acconto sul prezzo di acquisto.  

- Prezzo finale di vendita, definito e bloccato al momento della stipula.  

- Diritti e obblighi delle parti (compresi eventuali termini di recesso e inadempimenti).  

Riferimenti Normativi del Rent to Buy  

Il D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia) ha introdotto la disciplina del Rent to Buy per fornire uno strumento efficace contro la stagnazione del mercato immobiliare.  

In particolare, l’art. 23 del D.L. 133/2014 disciplina la trascrizione del contratto di Rent to Buy nei Registri Immobiliari, garantendo all’acquirente il diritto di acquisto per un massimo di 10 anni.  

La legge prevede anche che, in caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore possa trattenere la parte di canone destinata agli acconti, a meno che non sia stato stabilito diversamente nel contratto.  

Vantaggi del Rent to buy per chi acquista

  

- Accesso facilitato alla proprietà: L'acquirente può entrare nell’immobile senza dover disporre subito di un capitale elevato. Questo consente di accumulare gradualmente l'acconto, rendendo più semplice l’ottenimento di un mutuo successivo.  

- Prezzo bloccato: Il prezzo di vendita viene stabilito al momento della firma del contratto e resta invariato fino alla scadenza, anche in caso di rialzi del mercato.  

- Prova della casa: L'acquirente può "vivere" l’immobile prima di acquistarlo, scoprendone e testandone pregi e difetti.  

- Protezione legale: La trascrizione nei registri immobiliari garantisce il diritto di acquistare l'immobile, anche in caso di fallimento del venditore.  

Vantaggi del Rent to Buy per chi vende

- Accesso a una nuova platea di acquirenti: La possibilità di pagare gradualmente attira un pubblico più ampio.  

- Incassi garantiti: Il venditore incassa i canoni mensili e, in caso di mancato acquisto, trattiene gli acconti già versati.  

- Tutela del diritto di proprietà: Il venditore mantiene la proprietà dell'immobile fino al rogito definitivo, riducendo i rischi di inadempimento.  

Aspetti Fiscali del Rent to Buy 

Dal punto di vista fiscale, il canone d'affitto è soggetto a imposta sul reddito da locazione per il venditore, mentre la parte di acconto non ha rilevanza fiscale immediata. L'acquisto definitivo dell'immobile è soggetto a imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, come in una normale compravendita.  

Se il venditore è un’impresa, l’IVA è applicabile, e il trattamento fiscale dipende dalla natura giuridica delle parti e dalla destinazione dell’immobile.  

Quando Conviene il Rent to Buy?

  

Il Rent to Buy è una soluzione interessante se:  

- L'acquirente non può accedere subito a un mutuo ma ha un reddito stabile.  

- Il venditore ha un immobile invenduto e vuole monetizzare con i canoni mensili.  

- Si vuole fissare un prezzo di vendita oggi, prevedendo un futuro rialzo dei prezzi immobiliari.  

In conclusione, il Rent to Buy è uno strumento flessibile che può favorire l’incontro tra venditore e acquirente. Tuttavia, è fondamentale stipulare un contratto chiaro e ben redatto per evitare fraintendimenti. 

Se stai valutando questa soluzione per acquistare o vendere un immobile, contattami per una consulenza informativa approfondita e saprò aiutarti a comprendere se il Rent to Buy è la scelta giusta per le tue esigenze e guidarti con serenità e sicurezza in ogni fase del processo.